Hợp đồng cho thuê cần nêu rõ số tiền kỹ quỹ (thông thường, chủ căn hộ thường yêu cầu khách thuê chi trả một số tiền kí quỹ tương đương với tiền thuê nhà trong vòng 3 tháng). Trừ khi chủ căn hộ có thoả thuận trước, tiền ký quỹ không được tính vào tiền thuê nhà.

Trong trường hợp hủy hợp đồng, chủ căn hộ có quyền trừ số tiền khách thuê còn nợ vào số tiền đặt cọc. Chủ căn hộ cũng cần nêu rõ thời gian trả lại khoản tiền đặt cọc cho khách thuê sau khi kết thúc hợp đồng và nêu rõ số tiền đặt cọc có thay đổi hay không trong trường hợp khách thuê tiếp tục thuê nhà. Chủ căn hộ cũng cần phải ghi giấy bên nhận ngay khi nhận tiền đặt cọc.

Thông thường, chủ căn hộ sẽ không trả lãi cho khoản tiền mà khách thuê đặt cọc trong suốt thời gian cho thuê trừ khi hai bên có thỏa thuận trước. Khách thuê có thể yêu cầu chủ căn hộ chấp nhận đặt cọc bằng tài khoản ngân hàng bảo đảm thay vì tiền mặt.

Hợp đồng thuê nhà nên nêu rõ trách nhiệm của mỗi bên đối với các chi phí liên quan đến căn hộ cho thuê. Các chi phí thường bao gồm các hạng mục:

• Các khoản chi phí do chủ căn hộ hoặc khách thuê phải trả, như vậy, cả hai bên cần thống nhất với nhau trước khi ký vào hợp đồng. Nếu trong hợp đồng không nêu rõ bên nào cần chi trả các khoản phí đó, khách thuê sẽ phải chi trả theo quy định pháp luật.
• Chủ căn hộ hoặc khách thuê phải chi trả các khoản phí quản lí, vì vậy hai bên cần thống nhất trước với nhau ai sẽ chi trả khoản phí này.
• Tiền thuê nhà theo quy định của nhà nước, tiền thuế nhà đất mà chủ căn hộ phải chịu trách nhiệm chi trả.

Thông thường khách thuê sẽ chi trả các khoản chi phí hàng tháng như tiền ga, tiền nước, tiền điện. Trong khi đó, chủ căn hộ thường chịu trách nhiệm chi trả các khoản sửa chữa phần liên quan đến kết cấu của căn hộ hoặc tường bao ngoài căn hộ.

Mỗi hợp đồng cho thuê đều có những điểm khác biệt riêng, điều quan trọng hợp đồng cần nêu rõ bên nào chịu trách nhiệm chi trả các khoản chi phí như thuế nhà đất, phí quản lí,… Đồng thời hợp đồng cũng nêu rõ hướng giải quyết khi các khoản phí này tăng lên.

Trước khi kí vào Hợp đồng thuê nhà, chủ căn hộ và khách thuê cần cung cấp đầy đủ các thông tin đảm bảo quyền lợi và tránh các tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai.

Chủ căn hộ cần đảm bảo rằng khách thuê có đủ khả năng  tài chính để thực hiện các thỏa thuận thuê nhà. Chủ căn hộ nên yêu cầu khách thuê cung cấp thông tin về nghề nghiệp, và nếu cần thiết cũng có thể yêu cầu khách thuê cung cấp bằng chứng về công việc, thu nhập và khả năng tín dụng.

Khách thuê cũng nên kiểm tra xem căn hộ muốn thuê có bị thế chấp hay không. Nếu có, cần hỏi rõ chủ căn hộ về việc ngân hàng có cho phép cho thuê căn hộ hay không. Thông thường, trong thỏa thuận thế chấp thường nêu rõ nếu không có sự chấp thuận của ngân hàng, căn hộ không được sử dụng vào mục đích cho thuê. Nếu việc cho thuê căn hộ không được sự chấp thuận của ngân hàng và chủ căn hộ ngừng chi trả tiền thế chấp, khách thuê sẽ mất quyền thuê căn hộ khi ngân hàng thu hồi quyền sở hữu căn hộ. Khách thuê cũng có khả năng mất luôn khoản tiền kí quỹ ban đầu.

Hợp đồng cần nêu rõ các điều khoản liên quan đến việc cho thuê như sau:

• Kỳ hạn thuê (theo năm hay theo tháng)
• Ngày bắt đầu và ngày hết hạn thuê
• Những điểm cần chú ý trước ngày kết thúc hợp đồng
• Khách thuê có ý định tiếp tục thuê nhà khi hết hạn hợp đồng hay không
• Có “điều khoản phá vỡ hợp đồng” cho phép các bên chấm dứt hợp đồng sau một thời gian nhất định do xảy ra các sự cố hay không.

Trong trường hợp hợp đồng đưa ra lựa chọn tiếp tục thuê  nhà sau ngày hết hạn, thỏa thuận cần nêu rõ thời gian cho phép khách thuê quyết định có thuê tiếp hay không, thời hạn và các điều khoản cho thuê mới (ví dụ, phí thuê căn hộ sẽ được tính dựa tính dựa trên mức phí thuê hiện tại hay tùy thuộc vào thỏa thuận mới giữa hai bên).

Thỏa thuận cho thuê cũng nên bao gồm những điều khoản sau:

• Tiền thuê nhà
• Tiền thuê nhà theo tháng, theo quý, theo năm
• Tiền thuê nhà có bao gồm các khoản chi phí khác như phí đỗ xe, phí quản lí…..
• Thời điểm thanh toán trước khi thuê nhà (ví dụ vào một ngày nhất định trong tháng)
• Phương thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản, …)
• Nếu người thuê nhà không trả tiền đúng thời hạn có bị xem là không chi trả tiền thuê nhà và có chiu hình thức phạt hay không.

Dưới đây là một vài vấn đề quan trọng mà bạn cần xem xét trước khi quyết định mua một căn hộ mới ví dụ như chi phí, nợ thế chấp, giá cả và các yếu tố khác liên quan đến căn hộ mà bạn dự định mua.

• Tính toán tổng chi phí mua nhà: phí tổn thế chấp, phí bảo hiểm….
• Thuế trước bạ
• Liên hệ với ngân hàng để chắc chắn bạn có đủ điều kiện vay nợ thế chấp mua nhà, sau đó lựa chọn phương thức thanh toán thích hợp, tính toán chính xác số tiền nợ thế chấp để đảm bảo rằng số tiền này nằm trong khả năng thanh toán của bạn.
• Kiểm tra và so sánh giá giao dịch của các căn hộ tương tự
• Đến dự án khảo sát vị trí căn hộ, các khu vực lân cận và kiểm tra các tiện ích như giao thông và liên lạc. Bạn cũng nên liên hệ hoặc tìm hiểu thông tin của chính quyền địa phương để có được thông tin về các kế hoạch quy hoạch và quyết định có thể ảnh hưởng đến bất động sản mà bạn đang dự định mua.
• Khi tính toán giá trên mỗi mét vuông, bạn cũng cần làm rõ giá đó là giá áp dụng cho các “khu vực có thể bán được” hay tổng diện tích mặt sàn. Nếu chưa thấy rõ ràng về điều này, bạn nên nhờ luật sư tư vấn đồng thời làm rõ thông tin với bên chủ đầu tư dự án.“Khu vực có thể bán được” của một căn hộ là phần diên tích của căn hộ đó bao gồm ban công và phần nền của khu vực tiện ích chung. Những khu vực khác ví dụ như phần mái bằng, mái nhà, vườn, gác áp mái, sân, sân thượng, cửa sổ, phòng điều hòa…đều được liệt kê nhưng không nằm trong phần diện tích thuộc “Khu vực có thể bán được”.

Một số điểm khác bạn cũng nên lưu ý đó là:

• Trang thiết bị và phần diện tích hoàn thiện bên trong và ngoài tòa nhà.
• Phí quản lí (ví dụ: phí sử dụng các dịch vụ, phí quản lí chung…)
• Bạn có được phép nuôi động vật trong khu căn hộ hay không.
• Kiểm tra liệu có phải trả chi phí quản lí, vận hành và bảo trì các khu vực tiện ích chung nằm bên trong hoặc ngoài toà nhà hay không. Bạn cũng nên kiểm tra sơ bộ vị trí của các khi vực tiện ích.

Thông tin về dự án và uy tín kinh doanh của chủ đầu tư

Thông tin về dự án là tất cả các thông tin có liên quan đến dự án bất động sản đó do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, phê duyệt. Người mua nhà nên yêu cầu chủ đầu tư trình ra tối thiểu các thông tin về dự án theo quy định tại Điều 7 Luật Kinh doanh Bất động sản.

Uy tín của chủ đầu tư có thể được hiểu là mức độ thành công trong việc triển khai các dự án bất động sản trong quá khứ và uy tín kinh doanh trước các khách hàng, đối tác… Người mua nhà có thể kiểm tra dễ dàng thông qua internet hoặc các phương tiện thông tin đại chúng.

Người mua cũng nên tìm hiểu kỹ về dự án và làm việc trực tiếp với chủ đầu tư khi dự án đã có đầy đủ các căn cứ pháp lý để triển khai xây dựng, ký hợp đồng và thanh toán tiền. Đặc biệt, tránh xa sàn giao dịch bất động sản được gắn mác “nhà đầu tư thứ cấp”. Người mua cũng cần tránh xa các các thông tin mua bán kiểu “suất ngoại giao”, “bán cắt lỗ” nếu như không có đầy đủ thông tin về dự án, cũng như người bán.

Tính pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Bản chất của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một hợp đồng mua bán tài sản, chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, để góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản, các cơ quan nhà nước có liên quan như Bộ Xây dựng cũng có quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở (Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009); Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/1/2012 về việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch có quy định về mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp phải đăng ký với Cục Quản lý Cạnh tranh – Bộ Công thương.

Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, người mua nhà cũng cần đặc biệt chú ý đến thời hạn bàn giao nhà; phạt vi phạm hợp đồng nếu bàn giao chậm (ấn định mức phạt cụ thể bằng tỷ lệ % giá trị căn hộ). Một điểm khác người mua nhà cần lưu ý việc thực hiện các nghĩa vụ thuế với Nhà nước của chủ đầu tư, nên người mua nhà khó làm được sổ hồng, sổ đỏ, trong khi việc mua bán các căn hộ bằng loại hợp đồng công chứng ủy quyền định đoạt tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Ngoài ra, người mua nhà cũng nên đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng, các quyền, nghĩa vụ có liên quan để tránh các tranh chấp sau này.

Nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (Thông tư số 01/2009/TT-BXD)

 * Về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng: phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (trong đó nêu cụ thể các phần sở hữu chung trong nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở như hành lang, lối đi chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe và các phần khác thuộc sở hữu chung). Trong trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ (ví dụ như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác).

* Về Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư: Khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm theo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đó (Bản nội quy này là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư). Bản nội quy phải đảm bảo các nội dung chính đã quy định tại Điều 9 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

* Về diện tích căn hộ nhà chung cư: phải ghi rõ diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích căn hộ đó theo quy định tại Điều 2 của Thông tư này.

* Về kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư: phải ghi rõ giá bán căn hộ nhà chung cư đã bao gồm cả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (2% tiền bán căn hộ); phải nêu rõ dự kiến về mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư, nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp.

Thỏa thuận mua bán căn hộ là hợp đồng có hiệu lực và ràng buộc về mặt pháp lý, vì vậy người mua nhà nên tham khảo tư vấn pháp luật, đơn vị quản lý chuyên môn trước khi ký vào hợp đồng.